新疆大学学报投稿论文范文下载参考

发布时间：2015-01-08 18:04所属平台：学报论文发表咨询网浏览： 次

摘 要 随着社会的发展，居者有其屋的需求越来越明显，二手房买卖是房地产交易的重要组成部分，其成交量也呈逐年上升趋势。阴阳合同作为二手房买卖公开的秘密，催生了诸多法律问题。本文主要围绕其概念、特征、风险、存在原因、法律效力、解决对策进行探析。

　　摘 要 随着社会的发展，居者有其屋的需求越来越明显，二手房买卖是房地产交易的重要组成部分，其成交量也呈逐年上升趋势。“阴阳合同”作为二手房买卖“公开的秘密”，催生了诸多法律问题。本文主要围绕其概念、特征、风险、存在原因、法律效力、解决对策进行探析。

　　关键词 新疆大学学报投稿,“阴阳合同”,存在原因,法律效力,解决对策

　　一、“阴阳合同”的概念、特征及其风险

　　“阴阳合同”概念主要明确于《招标投标法》颁布后，但随着社会的发展，“阴阳合同”已从建设施工领域蔓延至二手房交易合同，房屋租赁合同，甚至一些劳动合同和劳务合同中。本文所探讨二手房买卖中的“阴阳合同”是指房屋买卖双方为了实现经济利益的最大化、规避国家管理就同一交易签订的两份或者三份内容不同的合同。其中“阴合同”由买卖双方根据真实的意思表示私下签订，约定的交易价格也符合市场行情;“阳合同”根据买方需要可分为两类： 一种是做高房价以向银行申请更多贷款或进行抵押，另一种是做低房价， 以便在房地产交易中心过户时减少税费，后一种情况在现实中更为常见。“阴阳合同”最大的特点是“阴阳” 并存，即公示性与隐蔽性同在，二手房交易中，买卖双方在实际交易时以“阴合同”为准，“阳合同”符合形式合法的要求，仅在相关管理部门备案，用于规避政府管理，并不实际履行。

　　“阴阳合同”的签订除了造成国家税收大量流失之外，也会给买卖双方带来巨大的风险。首先存在法律风险，根据《税收征管法》第六十三条的规定，纳税人进行虚假的纳税申报、不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。二手房买卖双方通过签订“阴阳合同”少缴税款的行为经有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，会受到补缴税款、 巨额罚款等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，符合犯罪构成要件的，还需追究其刑事责任;其次存在经济风险，就买方而言，通过做低房屋价格在购买二手房时可以规避一部分税费，但是当其出售该房屋时，买卖差额因第一次交易时提交房地产交易中心的合同标价过低而被拉大，从而致使第二次交易时的税基增大，个人所得税等出售成本将会增加，这样计算下来，买方通过签订“阴阳合同”规避税收的算盘便会落空，甚至是得不偿失。随着“国五条”细则出台，个人出售房产从严按差额的20%征收个人所得税，将这经济风险进一步增加;除此之外还存在其他风险，“阴阳合同”缺乏规范性，存在约定不明甚至是口头约定等情况，在交易主体和交易中间人之间会引发一系列诸如成本风险、时间风险、机会风险、信誉风险等负面作用。

　　二、“阴阳合同”的存在原因

　　(一) 利益落差下侥幸心理对法律意识的冲击

　　实现利益的最大化是二手房交易中买卖双方及中介机构都希望达到的目的，实际交易中，卖方为了减少麻烦，通常约定由买方实际承担因交易产生的一切税费。对买方而言，签订“阴阳合同”可以减少巨额的税费，以北京为例，据悉，北京每套二手房交易价在220万元以上 (阳合同)，而网签价平均在60万 (阴合同)，差价达到了160万! 若交易房屋原屋主未注满5年，依旧意味着需要交纳营业税5.5%，契税1.5%，个税1%，计7%，则阴阳合同避税达到了160

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